中国人为什么不敢去德国炒房？( 三 ) _小知识

直到19宿世纪后期，柏林才正式当作为德国的首都，生齿才起头标的目的柏林集中。因为以前侯国的本家儿要城市已经累积了必然生齿，形当作了必然的城市规模和财产根本，再加上柏林作为首都的时候较短，所以德国生齿分布相对分离。
第二次宿世界大战竣事后，德国被朋分为平易近本家儿德国和联邦德国两个部门，而曾经的帝国首都柏林，自身还割裂当作了西柏林与东柏林。这样的场面地步，导致柏林的成长受限，乃至难以当作为第一大城市。
德国的城际交通举措措施完美，各个城市的根本举措措施程度比力平均。德国大中小城市之间以及城乡之间的根本举措措施、工作机遇、社会保障、就医前提等几乎无差别，德国小城镇的通信、电力、供水等举措措施与大都会比拟涓滴不差，病院、黉舍、购物场合等一应俱全。
是以，良多德国的大企业并非出自豪城市，好比公共集团的总部位于生齿只有12万的沃尔夫斯堡，城中接近一半的生齿都在公共集团工作。所以，德国人对于栖身地有足够多的选择，不必挤“独木桥”般涌进大城市以获得更好的工作机遇和社会地位，反而中小城镇对他们的吸引力更大一些。
德国各个城市都有本身的特点和定位，形当作了本身的竞争力。柏林是文化、工业中间；汉堡是最主要的海港和最大的外贸中间；慕尼黑是博览会之都、啤酒城，是生物工程学、软件及办事业的中间；科隆是媒体业中间、喷鼻水之都和化工中间；斯图加特是汽车城；法兰克福是金融中间；杜塞尔多夫是模特之都；多特蒙德是煤钢基地；莱比锡是汗青名城。这些具有独自定位的城市，为德国经济的平衡成长奠基了根本。
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生齿老龄化严重，物价平稳
生齿老龄化是高收入国度的遍及现象，此中日本、德国尤为严重。 2016年，德国65岁以上生齿占比达到21.27% ，仅次于日本（26.56%），跨越法国（19.36%）、英国（18.35%）和美国（15.03%）等国度的程度。作为比力，宿世界平均程度为8.48% ，中国为10.12% 。
生齿老龄化的直接影响，是新增生齿削减，增量住房需求较少，减轻了房价的上涨压力。因为老年人较多，生齿流动也会削减，使得住房的需求相对不变，这也是一个不变房价的身分。
此外， “二战”后德国物价平稳，从1955年到2017年的62年里，物价上涨了3.86倍，年化通胀率仅为2.6% 。和其他欧美国度比拟，这个年化通胀率是很低的。例如，同期英国物价上涨了19.18倍，年化通胀率为5.0%；美国物价上涨了8.15倍，年化通胀率为3.6%；法国物价上涨了12.66倍，年化通胀率为4.3% 。

德国不变的物价程度，使得居平易近操纵房地产保值增值匹敌通胀的念头就变得很低。
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供给总量充沛
从供给总量来看，德国的住房总量充沛，住房套户比（住房套数/家庭户数）在1978年就达到了1.21 ，随后一向不变在1以上。 2016年时，德国的存量住房约有4170万套，户均套数约为1.02套。
德国这种供给相对充沛的状况，并不是一蹴而就的，而是“二战”今后大量扶植的成果。
“二战”几乎摧毁了德国一半的住房存量。战争竣事后，德国的1460万户家庭、6200万生齿却只有940万套衡宇可供栖身——凡是都是两三户人家挤在一套住房里，然后德国就起头了大规模的扶植。
扶植的岑岭期间集中在“二战”后的30多年， 1949—1978年年均建当作61万套住房，共建当作约1830万套室第。到了1978年，德国平均每户家庭有1.21套住房，持久的住房严重问题得以缓解。

中国人为什么不敢去德国炒房？( 三 )

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