A股第一大未解之谜：万科股价为何不涨( 二 ) _万科股票

万科过去十几年的增长显示出了，其并非是一家很多人认知中的高负债、重周期、增长缓慢的“地产公司” 。
其营业收入、扣非净利润的增长数据较高并且稳定。营业收入除了2014、2017年之外，都有20%以上的增长速度。扣非净利润的增长虽然呈现出了一定的周期性，但也保持了持续正增长，领先了A股绝大多数上市公司。

万科与保利地产、金地集团营收增速对比
2020半年报的数据显示，万科经营性现金净流入226.1亿元，持续为正的年限已超过11年。
与良好的利润、现金流情况相对应的是，在负债端，万科也有着相比同行几乎最优秀的表现。
截至2020年6月末，万科持有货币资金1942.9亿元，远高于一年内到期的有息负债总和968.2亿元；净负债率27.0% ，较去年年末下降6.85个百分点。并且，万科的有息负债以中长期为主，一年以上占比超六成。
同样是在2020年中报， A股另一家主要的地产公司保利地产，有息负债数额达3021亿元，金地集团1084.5亿元，港股上市的恒大地产， 2020半年报有息负债更是高达8355亿元。
隐藏利润？
如果将这些利润按照相对积极的方式计算到总利润中，万科的收入、利润水平还将进一步增加。
除了行业内第一档的资产质量外，万科甚至有隐藏自己利润的“嫌疑” 。
在万科的资产负债表中，最特殊的两项就是“长期股权投资”和“投资性房地产” ， 2020年三季报分别为1346亿元和807.0亿元，合计2153亿元。
其中“长期股权投资” ，是万科与其他公司（比如中粮地产）进行合营的企业的投资金额， “投资性房地产”则是万科为了获取租金——类似于小区中由万科持有的一些底商，或者为了获得增值而保留的房产。
这两部分资产都可以获得利润，但按照万科的会计处理办法，一直都在这两项科目中进行增值，导致数额快速上涨：长期股权投资从2015年时仅为335亿元，投资性房地产2015年仅为107.7亿元，上涨至如今的千亿规模。
相比之下，保利地产同一时期的长期股权投资投资金额为592.4亿元，投资性房地产金额为202.5亿元；A股规模最大、市场表现最好的商业地产公司新城控股（SH：601155），投资性房地产总资产也仅为794.4亿元。
如果将这些利润按照相对积极的方式计算到总利润中，万科的收入、利润水平还将进一步增加，其真实的市盈率水平将比现在还要低。
然而至少现在，市场有“自己的考虑” 。
伴随着其他各行业优秀企业股价的不断上涨，万科被低估的情况越发明显。但对于投资者来说，损失已经真实地发生了：不仅付出了巨大的机会成本，其中不少人还“收获”了糟糕的心情。
写在最后：预期而不是现实
上市公司的市值来源，是投资者对于企业未来利润总和的预期。
于整个房地产行业来说，这样的预期一般不会太好，因为房地产已经过了几十年的快速发展期，行业高负债率、房价下行等各种问题正在暴露。
相应地，市场会判断即便是行业中最优秀的代表万科，同样也会受到牵连与影响，即便是万科的现实经营情况再好也无济于事。决定投资者出价的往往是预期，而不是现实。

A股第一大未解之谜：万科股价为何不涨( 二 )

猜你喜欢