大产权房和小产权房如何区分
大产权房和小产权房两者虽然都拥有房产证，但是大产权房是由不动产登记机构所发放的房屋所有证明，而小产权房则是乡政府或村委会自行颁发的产权证，因此其小产权证不具备合法有效性 。
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1、一般来说从，只要有县(区)级房屋主管部门下发的房产证就是大产权，如果是乡政府或村委会颁发，那就是小产权 。不过，有的地方是房产证、土地证合一的，但事实上，区分关键在于不是有几个证，而在于房产证是谁发的 。
2、大产权房可以进行抵押贷款，最高为房屋评估价格的七成 ， 至于小产权房，在一般的商业银行都是无法抵押的，不过有一些乡镇信用社和小额贷款公司可能会认可小产权房的抵押 。小产权房无法获得商业银行抵押认可的最大问题在于，土地是属于集体所有的，不能上市交易，只能在村集体之内转让 。
3、房屋再次转让时如果不用交付土地出让金，那么就为大产权房 。如果仍然需要补缴土地出让金，这样的产权叫小产权 。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房，对这个区别 ， 购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认 。具体来讲，房地产商提供的土地证明如果是通过划拨得来，则为小产权；如果是通过出让或转让得来，就是所说的大产权 。
大产权房和小产权房都有房产证吗大产权房是指从开发商手中购买的已经交纳土地出让金的房产 ， 包括商品房、公寓、二次交易并且已经交纳土地出让金的已购公房和经济适用房 。由于大产权房允许上市交易，可以取得由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证 ， 购房者可以通过交易，取得房屋的合法所有权 ， 并依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利 。
【大产权房和小产权房如何区分】而小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，是由乡政府或村委会颁发 。小产权房产实际上没有真正的产权 ， 这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同也不会在国土房管局给予备案，因此所谓产权证也不是真正合法有效的产权证 。