提问：房姐您好，如果买房是为了投资，打算过几年卖掉 ， 贷款方式是用等额本金好，还是等额本息好，麻烦您有空帮忙分析下，非常感谢 。
回答：为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？
我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元 。
1.同样锁定一笔借款 ， 等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20% ， 如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会 。
2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息 。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年 。先有定量，才有定性 。利率是个位数，贷款是百位数 哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了 。
3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？ 最重要的一点，是因为我们的视角： 通胀的速度 ， 通常保守按照12%计算 。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供 ， 才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】 。
一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】 。按照【币值】计算： 等额本息首月月供10557元，等额本金12416元 。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元 。
结果是什么呢：
1.等额本金的总月供，比等额本息更多
2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会
【恕我直言，你对房贷的理解，像极了文盲】3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草
提问：房姐好，我名下有三套房 ， 第一套是13年在山东临沂德居一品小区购买的110平三室，目前价值100万左右，按揭还有不到25万，15年在武汉洪山区购买融科花满庭 ， 最近准备出手，还有一套武汉后湖的碧桂园蜜柚，马上交房，现在还在三岁多了 ， 自己也在纠结是把两套住宅都卖掉然后卖个学区房还是回山东临沂老家发展，那样不会那么累，另外问一下，山东临沂的房产升值空间如何？谢谢 泛海国际自住如何
回答：临沂人口都在往外跑，批发生意被电商冲击也日薄西山，市府北部造城拉GDP，山东三线红色老区百姓向来听党指挥，钱都砸北部去了 ， 未来富人也搬过去 ， 南部衰落 。
临沂暴涨属于土拍行情 ， 不具备持续性 。房地产没有长期的人口流入支撑，最终会反噬 。自住一套就够了，投资回避 。
正确的做法是，保留武汉2套，临沂出手，入手一套泛海自住 ， 未来有子弹继续入手其它低价潜力城市楼盘 。
一个正常的人，四平八稳买过三四套房，经历过一两轮大大涨后，就会发现 ， 自己的负债率无论如何也提不上去了 ， 每新增一笔贷款都无比困难 。而炒房客 ， 则比普通人更加谨慎，涨幅更高融资能力更强 。三年前的月供压力，今天转眼就小了50% 。只要你愿意停下来，随时都可以还清负债生活腐败，代价是停滞不前迅速掉落阶层 。
提问：房姐 ， 请问新城璞樾门第的房子，95折精装修送车位，投资可入么？算下来均价1.65-1.7万
回答：你好，新城的位置不太好，离地铁比较远，车位不能转让 。现在降价是因为新城出了点问题，需要快速回款 。隔壁的绿地二手价格也才1.4-1.5左右 。单价1.65如果是正常楼层 ， 可以考虑，如果是顶天立地就一般般了 。
提问：买房就是一种投资，投资要怎么赚大钱呢？
回答：最理想的当然是做高概率+高赔率的事情 。
通常来说，这两个条件很少同时共存，因为大家都看好的高概率事件 ， 一定是预期被市场消化，价格较高，赔率较低 ， 而高赔率往往都是爆冷门或者黑天鹅出现，大部分人都没预料到，所以这两点很难做到兼顾 ， 靠这个方式赚大钱的人也不多 。
退而求其次，大部分人其实可以做到的呢，是正确的非共识，什么意思？非共识，就是敢于跟大家判断不一样，这样才有超额回报，而正确，则是正向赚钱的基础，你要敢于跟别人想的不一样 ， 且要保证你对未来的判断是正确，这样也能赚不少钱 。
如果你跟大家判断都一样，都看好这里 ， 那么结果很可能是，这个地方已经上涨，即使你冲进去可能涨幅也有限 ， 甚至很可能被套在高位 。
提问：房姐您好 。最近下定一套汉口中心二手老房，用于投资 。手中有子弹45万 。在操作过程中有些疑虑，还请房姐给与指点 。1.房子状况:吉庆家园低楼层电梯房一环边上18年房龄128平方，买入价:1.67，市场价1.8 。租金可以到2500左右 。是否适合投资？有无涨幅？若无涨幅，可否用于抵押做融资？2.之前对接银行的人打包票:高评到2.0没问题，现在开始走流程，正常评估是1.8 。请问房姐有没有专业人士可以推荐给我 。3.最后确认:吉庆家园这套房子值得入手吗？若是房姐借新还旧贷款的风险点，入手后怎么运营这套房子达到利益最大化 。（武汉有2套全款房，自己也可以做sfsd）感谢房姐
回答：你好，吉庆家园区域属于核心位置的老破大，单价1.67低于市场价，但是因为房龄老，小区仅3栋 ， 成交量太?。∏陨砻挥心芰考?。只能依靠区域的整体抬升 。内环核心区的房子，如果没有学区优势，未来升值潜力很一般 。武汉跟一线城市不一样，上车门槛低 ， 老破大接盘侠人群相对少一些 。
武汉板块轮动顺序:
文章插图
重点学区新盘、CBD新盘、主城区学区次新盘、近郊地铁新盘、主城区次新改善盘、远郊CEO盘、老破大老破小 。
老破大和老破小属于房产生物链的最底端 。
如果是我，这套房子真笋的前提下，我可能会全款把价格砍到1.6以内，配合操作凤变冰+ABC直接出手，不会考虑长持 。已经入手了，就从抵押和提高租金2当面入手 。房子重新收拾下，做民宿或者分割出租 。
提问：美丽又智慧的房姐你好！在贵州遵义还未办理结婚证，目前在高铁附近美的城有套130平的3室小洋房空置，在新蒲新区医学院二分院对面有套110平的3室还房出租，在红花岗区国际商贸城3楼有7间500平的商辅还未交房 。现在想置换自住兼投资的大户型 ， 看了以下，播州区保利止观联排别墅尾盘，靠近人工湖220平 ， 买三层送一层带车位190W 。新蒲新区金科二手楼中楼160平带车位150W ， 新蒲新区金科二手叠拼190平带车位195W，新蒲新区实地蔷紫莺堡二手联排220平280W 。想问问房姐，手上有的资产哪些可以处理？想入手的这几个地方 。在保证居住环境的情况下 ， 哪点的增值空间高些？或者有更好的推荐，谢谢指教！
回答：你好，遵义本质是一个三四线小城 ， 高铁开通之后，对没有产业的三四线城市是非常大的利空，便利的交通导致人口流失更加严重，二手房市场没有支撑力 ， 投资不值得买 。自住入手一套别墅或者大平层，剩余房产都可以出手裂变 。商铺租售比5%以上可以继续持有 。贵阳过去时最穷的标志，近些年发展还不错隐隐也是西南大城了 。相比成都重庆还是差一两级，如果是贵州本地人不想买重庆的话 ， 可以买买贵阳 。
提问：美丽的房姐你好！恒大时代新城楼盘值得投资吗？下月首开均价8500左右包含装修 。谢谢急盼早回复！
回答：不买
都汉南了，投资有去无回
提问：房姐你好，程序员目前在杭州上班打算在杭州或老家武汉买(刚需) 武汉50-60万 首付 杭州50-60万? 30万(公司有买房无息贷款福利) 公积金有十几万，另每月固定交6000多 问题 1: 最近两年杭州发展，所以杭州第一?。?考虑交通想在未来科技城附近借新还旧贷款的风险点，但80-90万感觉有些难所以够不上的话武汉买，不管哪里先上车再说不知这思路对不对？房姐分别有合适的盘推荐吗？2 : 公司贷款好像是满足审核条件后委托银行放款 ， 委托贷对后面房贷的批审有影响不？3: 大学有助学贷款因那时不太懂有逾期记录，已还完2年多 。借呗也借过但都没逾期按时还款 。这两种情况会影响后面银行贷款吗？担心 。谢谢房姐！
回答：你好，优先考虑杭州 。
亚运会是利好，大量基建会落地，之前已经有预期，房价会夯实 。地铁铺开，杭州会有一波，不过近期不会有太大动静 。杭州现在并不便宜 ， 投资策略是逢笋入，不少新盘价格倒挂都在5千以上 ， 抢到可以无脑入，杭州投资回报率最高的楼盘见知识星球内部分享 。
杭州大部分楼盘都支持企业内部无息贷款，不影响按揭审批 。
征信逾期可以通过几种方法清洗，具体操作方案见知识星球内部分享 。
逾期金额小 对按揭审批影响不大 。
提问：请教下地下室进备案价和不进备案价的原因是什么？地下室不进备案价是不是开发商可以随意定价，还是是属于违章建筑？
回答：不是开发商可以随意定价，还是是属于违章建筑？
地下室可以变相拉低备案价 。从而提高整体售价，提升利润 。
提问：新人首问，房姐你好！请问青山的房子有升值空间吗？如果有，哪里升值潜力大点？新盘和旧小区哪个更好？钢花南苑的房子自住带后期几年后换房合适吗？或者是工业一路到园林路一带，哪个小区二手房更好？也希望你给出其他的建议！急，急！多谢！烦请解答
回答：青山片区未来潜力一般，辐射范围有限，很难吸引其他片区的人 。青山目前价格也不低了 ， 虽然有商务区的规划，但是现在能看到的只是大规模的拆改 。未来商务区能不能真实落地，不好说 。
如果生活半径在青山，建议入新盘，或者次新，因为老小区环境差，配套都一般 ， 自住不舒适 。
房龄15年以上的老小区，谨慎入手 。领涨的永远是次新，老房子很快被淘汰 。二手建议淘一淘附近房龄10年内的次新笋盘 。
提问：房姐，您好！如何判断一个城市当前的二手房市场的整体态势，一般从哪几个维度和要素入手？盼指教！另:当前武汉二手房交易市场如何，哪个节点时间出货比较合适？谢谢！
回答：城市市场有不同，越是初级市?。?对次新需求越旺盛 ， 老破大涨幅靠后，或者两次累积一次 。武汉处于初级市场 。理论上三重顶是最佳出货时机 ， 但是等到天时地利人和的最佳时机节点太难了 。找相对好的时点，也就是赔率大的时点买入 。但不追求“大涨前夜” 。买入后因为是长持 ， 也就不刻意追求卖在“三重顶” 。长持是最好的战胜周期的方式 。武汉以往的周期是4-5年一个涨幅 。现在是政策市，具体得看放水情况 。关注年初3-5月行情 。
武汉目前是最佳建仓时机，等楼市回暖之后再考虑出货 。
房地产注定只有小部分人能赚钱 ， 我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累 。
很多人给我留言提问 ， 房姐精力有限 ， 无法一一解答 。
本文到此结束，希望对大家有所帮助！