外地人想在杭购房落户
需要满足这些条件
林琳 高峰 朱振辉 通讯员 徐晨
昨天是杭州部分区域实施住房限购政策的第一天，限购政策实施后，非杭州市户籍居民只能在限购区域内购买一套住房，包括新房和二手房 。
消息一出 ， 杭州楼市瞬间沸腾 。限购前一晚，不少楼盘更是被外来投资客一抢而空 。
昨天，有微友也就这一问题发微信咨询“律师来了”：我大学毕业五年 ， 一直在杭州工作，但户口还在老家没有迁出 。之前已经贷款在杭买了一套单身公寓 ， 本打算这几年存点钱，再买个大户型的，没想到忽然限购了 。
我听一个在上海工作的亲戚说，他们那里有当地人提供“假结婚购房”服务 ， 就是先跟当地人“假结婚”，等买完房子以后再离婚，五万块钱一次，服务老好了，有的还提供物业托管之类的 。
不过，假结婚买房这事，我心里总感觉不大靠谱——对方不肯离婚怎么办？离婚时要求分房子怎么办？毕竟房子是婚后买的，属于夫妻共同财产吧？请问律师，这样做到底可不可行？会有什么风险？要注意些什么？
签约律师郑若阳说，这位微友因为没有购房资格，而想通过婚姻手段取得购房资格 ， 这种想法太不靠谱 。
首先，他要取得这样的资格要“假结婚”，也就是说 ， 他想通过和杭州户籍的单身人士结婚 ， 来达到不受限购限制的目的 。实际上法律上是不存在“假结婚”一说的 。
这种做法的风险在于 ， 结婚后所购买的房产属于夫妻共同共有财产，即使双方对产权的归属进行约定 ， 但是基于产权登记公示主义原则，你也不能阻止对方处置房产 。
有些人采取在登记时一方放弃产权的做法规避风险，但也存在登记时对方反悔的可能，某种情况下，如果你对结婚对象不够了解，如果结婚之后对方对外负债的，将会由夫妻共同归还，这个风险也不容忽视 。
还有一种和这位微友相似的做法就是试图通过“假离婚”来达到购房目的，即外地户籍家庭在杭州已经持有一套或一套以上房产，不具有购房资格，通过离婚方式将房产归属于其中一方 ， 使另一方获得购房资格的，这样做风险同样不小 。
因为双方已经办理了离婚，从法律上讲双方不再是夫妻关系，离婚协议中约定归属于一方的财产与另一方已经没有关系 ， 如果房产持有方反悔，另一方将无从主张权利 。同样 ， 离婚后购买的房产属于个人所有，与另一方无关 。
其实，此前杭州就发生过夫妻为买房“假离婚” ， 最后假戏真做的案例 。
当时，王女士和丈夫因为限购限贷又急着买学区房，便约定先“假离婚”，离婚后双方出钱 ， 以丈夫的名义买了房 。然而 ， 等王女士提出复婚时 ， 前夫却以种种借口拖延，最后更表示不知道假离婚一事，称当时离婚就是感情破裂后做的决定，更别提在房产证上加王女士的名字了 。
王女士气急之下起诉到法院 ， 要求分割房产，可丈夫拿出了离婚协议书，上面白纸黑字写得清清楚楚 ， 且有双方亲笔签名，最后，法院没有支持王女士的诉请 。
总之，法律上不存在“假离婚”或“假结婚”的说法，通过结婚或离婚获得购房资格存在诸多不确定性因数 ， 如果有一方不按照约定执行极易发生纠纷，而且纠纷处理相对比较复杂，因此购房者通过上述手段获得购房资格 ， 可以说是得不偿失 。
另外贷款买房能拿到房产证，昨天还有一些微友就限购实施后的购房问题向“律师来了”咨询 。
已经看好一套房
可以先租后买吗
微友问：我不是杭州户口，并且在杭州已经有房 。但因为当时经济条件比较差，房子很小 。年初老婆怀孕了，我想着以后孩子长大还要念书，所以一直想换套大一点、好一点的房子 。
今年看了好多楼盘了，相中了一个，但还没下单，哪知道昨天突然限购了 。我想问问 ， 我可不可以先把那套房子租下来，等以后限购政策解除了 ， 再转成买卖合同？
签约律师郑若阳：限购政策不限制你租赁房屋，但如果你租赁房屋的目的是为了最终取得产权的，那目的可能难以实现，因为租赁仅能取得房屋使用权，无法取得产权 。
另外需要提醒你的是，《合同法》规定房屋最长租赁时间不能超过20年，超过20年的超过部分无效 。至于你想不限购之后转成买卖的，同样存在诸多不确定性因素，建议谨慎考虑 。
购房时开发商列出霸王条款
我该怎么维权
微友问：我之前看中了一套房子 ， 前天听说要限购，就准备去把购房合同签了 。结果买车位的时候发现他们物业服务合同中有这么一条，说是之后如果业主要卖房子，车位必须折价卖回给物业公司 。我就奇怪了，车位难道不能由业主自由处置吗？
我觉得这是霸王条款，可开发商就是不肯让步，请问我该怎么维权？
签约律师郑克坚：民事合同应当充分遵循平等，自愿的原则订立，订立合同双方应对合同各项条款进行充分磋商 。如采用一方提供的格式条款订立合同的，根据合同法第三十九条之规定，提供格式条款一方应遵循公平原则提请对方注意格式条款 。
根据你的说法 ， 订立的合同系开发商提供的格式条款 ， 且未就格式条款向当事人做出充分说明的，当事人可根据合同法第四十条之规定 ， 要求确认相应条款无效 。
先采用线下签约 等限购取消再走程序可行吗
微友问：我现在想买房，但没有购买资格，打算采用线下签约贷款买房能拿到房产证，签约不备案的方式，等将来限购政策取消再走程序，这样可行吗？
签约律师郑若阳：商品房买卖合同线下签署 ， 无法办理预告登记，会有很大风险 。
【为买房假结婚、假离婚 这里面的法律风险有多大你知道吗?】第一，不能限制出卖方再次处分房产，如果出卖方再次处分房产，买受人买房的目的将无法实现；
第二，房产市场变化之后可能出现一方不履行合同的情况，特别是房屋价格上涨之后，出卖方可能毁约或要求涨价；
第三，因为房屋产权仍登记在出卖人名下，如果出卖人有其他债务的，房产有被法院查封或拍卖的风险，买受人不享有优先权；
第四，房屋买卖合同有被认定为无效的风险，因为双方恶意串通规避国家限购政策，合同有可能被法院认定为无效 ， 一旦合同被确认无效，买受人的利益就无法得到保护 。
总之 ， 商品房买卖合同不采用网签的方式，对买受人非常不利 。
那么 ， 限购之下，非杭州户籍的购房者，到底有没有靠谱的方法买入在杭州的第二套房呢？答案当然是有！
此次限购的关键字在于“户籍” ， 但在杭州未持有房产的非杭州户籍者并不在限购之列 。因此，非杭州户籍的购房者可以先购入在杭的首套房 ， 落户杭州后，就不再受限购政策影响了 。
不过要注意的是，在杭购房落户，也是有条件的：
购房入户时间：杭州经济开发区（下沙）、杭州高新开发区（滨江）、钱江新城的购房入户办理以2006年4月12日起购房为准；江干、西湖、上城、下城、拱墅的购房入户办理以2008年10月14日起购房为准；萧山、余杭区办理以2015年1月1日购房为准 。
购房金额要求：上城区、钱江新城购房单套总价100万元以上（含100万元）；经济开发区（下沙）购房单套总价60万元以上（含60万元）；江干、西湖、上城、下城、拱墅购房单套总价80万元以上（含80万元）；萧山、余杭购房单套建筑面积80平方以上 ， 同时需付清房款；萧山、余杭购房时间在2015年1月1日之前的，仍按照原政策执行，即单套购房面积在80平方以上无需付清房款即可落户杭州 。
申报条件：申请人年龄在18周岁以上，具有高中以上文化程度和完全民事行为能力 ， 无传染疾?。凰媲ㄎ闯赡曜优Э诘? ，需符合计划生育政策；申请人未被劳动教养或追究刑事责任；申请人在购房地实际居住且人户一致 ， 有稳定生活来源；购置二手房的，房内原户籍人员户口已迁出；所购房产3年内不得交易 。
答疑签约律师
郑若阳：浙江汉鼎律师事务所主任 ， 省律协建筑与房地产专业委员会委员 。
郑克坚：浙江汉鼎律师事务所专业律师 。
本文到此结束，希望对大家有所帮助！