马光远：中国房价过去20多年阅历的四次大跌 _生活知道

在不少人的观念里，1998年房地产市场化以来，中国房价好像没有下跌过，一直在涨。事实上，这个世界上没有一直上涨的价格。即便从房地产过去20年的大周期看，在总的上涨趋势的暗地里，房价也阅历过几回下跌。在我眼里，房价至少有四次大的下跌周期。
第一次大跌是2008年全世界金融危机暴发先后，中国的房价从2008年开始调整，总体下跌幅度超过了30% 。
我当时在北京实地调查的数据是，北京不少处所的房价下跌幅度乃至达到了40%（固然，你在官方的统计数据中并无看到这个数据）。在这类情况下，2008年年底，作为四万亿的一揽子政策，高层推出了救房地产的一系列政策，房价从2009年年初开始反弹，短短一年的时间，一些处所的房价乃至翻番。
【马光远：中国房价过去20多年阅历的四次大跌】中国房价的第二次下跌是在2014年。
一个标志性的事件是2014年3月杭州房价骤然下跌。之所以说骤然下跌，是由于当时没有什么特殊的打压政策出台，杭州房价开始了显明的下跌。这被视为中国房价第一次市场化调整。乃至有人认为，这将是中国房价的市场化的转折点。杭州房价的下跌迅速蔓延，引起了全国性房价的调整。
依据笔者的研究，2014年全国房价调整的真实幅度超过20%，有些处所乃至超过30% 。当时杭州房价跌成为了狗，北京房价调整至少在20% 。这次下跌，再次致使中国房地产政策进入到救市周期，在2015年出台“去库存”政策后，房价迅速反弹，先是一线城市大涨，然后是二线城市跟进，紧接着三线城市也进入到上涨周期。
坦率而言，这是一次汹涌澎湃的上涨，也是一次真实的全国性的房价大涨。
阅历这一波上涨以后，房价翻倍的城市比比皆是。从而再次致使房地产政策进入到调控周期。而这次调控的时间之长，手腕之严厉，在中国房地产历史上史无前例。特别是北京2017年的“3.17新政”被称为史上最为严厉的房地产调控政策。管理层几近动用了能够动用的所有手腕，限购、限贷、限价、限离婚， “三条红线” ，房贷额度集中管理等等。自2017年开始，这轮调控一直到2021年9月30日由于恒大债务危机而出现松动，政策层面重提保护房地产市场的温度，保护购房者的合法权益。接近五年时间的调控，加之中国房地产本身周期的转换，使得房地产从“快速上涨”的危险转换成整个行业的危机。从而致使了房价的第三次大调整。
固然，中国房价的第三次下跌，时间要更早。
在2017年北京上海接踵出台严厉调控措施后，北京上海的房价率先调整，真实调整幅度至少在15% 。不少北京买房的人对此有深入的感受。这里要提一下的是，当时一些人忽悠北京人去买环京的房子，致使环京房子暴涨。固然，在没有任何支撑的情况下，环京房子距离最高点大多价格腰斩。一线在阅历两年的调整后，在2020年又出现了反弹的情况，特别是深圳、上海、广州，2020年房价反弹显明，深圳乃至可以说是暴涨。这致使管理层再次出台严厉的措施按捺房价。
然而，在少数城市房价反弹的暗地里，却是整个行业的危机，以及中国房价有史以来真实的实质性的调整。
在2021年，中国房地产创造最高的销售数据以后，行业急转直下，房价普遍调整，房地产第一次堕入到信念大伤的境地。虽然管理层自2021年9月以来出台了大量的房地产维稳措施，取缔三条红线，一些城市取缔限购，一些城市房贷首套利率历史性下跌到4%一下，从今年的情况看，虽然一线和热门城市春节后交易量和市场热度反弹显明，但整个行业的温度依旧偏低，行业的信念依旧不足。
本人是这三次房价下跌的亲历者，也是每一一次下跌以后房价反弹的见证者。对于这一次市场会不会重回过去大反弹的戏路，我可以确定的说，这类几率等于零。
由于中国的房地产市场已经进入到真实的下半场。市场的基本面今非昔比，市场反弹的动能不足。但在超多的利好因素下，刚需和改善型需求的入市，会让市场有一个小阳春的表现，这应当是大几率。目前，一线城市和部份热门二线城市市场回暖比较显明，大量的三四线城市目前市场依旧处于观望状况。
要想回到过去，全国房价普遍反弹，几近没有可能。
管理层也好，开发商也好，还是买房者也好，对此要有理性的判断。切勿想固然的认为，市场会回到之前，土地财政又可以继续玩，炒房团又可以杀回来。开发商又可以向过去同样依照老方法玩。
我说过，这次市场的小反弹，多是在政策的推进下，中国房地产市场的最后一次反弹。未来的市场怎么走，完整取决于管理层和开发商能否捉住目前市场回暖的时机，武断和过去的模式告别，推进房地产行业转型。而不是期待回到旧时光。
坦率而言，留给中国房地产的日子确切不多了，谁能痛下决心和过去告别，谁就可能活下来。否则，市场更惨烈的日子还没到来。
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马光远：中国房价过去20多年阅历的四次大跌

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