别的，我们注重到上市房企中，碧桂园有披露在建面积和在建面积中的已售面积 。 这两者的比值与我们所要的施工已预售/施工面积是较为相符的 。
从数据来看，2007年至今波动较大，从8%到48%不等，若是我们纯真以一个固定的常数作为每一期施工未售比例来计较库存，可能会呈现很是大的误差 。
是以，我们认为要切当计较整个行业的在建未售面积，难度颇大，精度不足，轻易扭曲库存的趋向转变，参考意义并不高 。
实际中，与该口径的计较逻辑相似，有必然替代性的指标是累计可售面积 。 它指的是获得了发卖资格但未发卖出去的面积，既包含了完工未售，也包含了部门施工未售面积，较现房库存更为周全 。
但该指标只有部门城市的房管局披露，没有全国性的数据，施工未达到预售前提的面积也没有纳入此中，仍有局限性 。
此刻可以找到的是十大城市的商品房累计可售面积，如图5所示 。 从图5中，我们可以发现无论是一线城市仍是重点二线城市，可售面积所代表的库存规模在2015年底就已经见顶，起头进入去库存周期，和现房库存指代的时候相差不远 。
可是，与狭义库存分歧的是，可售面积反映，在2018年后库存就已经起头累计回升了，此刻已经从头回到了2016年年中的程度 。 （一二线城市库存的绝对规模别离是2900万平方米和4700万平方米）
（三）加上新开工，开工未售面积（广义库存）
广义库存常用（累计新开工面积-累计发卖面积）来权衡 。
逻辑在于：任何用于发卖的商品房都是从开工起步的，项目一旦开工，其成果若是不是被发卖，就只能是：1）在建未发卖；2）完工未发卖；3）停工或烂从头至尾三种形式 。
而这三种形式城市占用房企的货泉现金，影响房企的周转能力与商品房供给，可以算是库存的分歧形式 。
有些研究认为，新开工中有部门不克不及用于发卖，或开工到完工发卖的过程会有损耗，该当在累积新开工面积中扣除一部门，所以会先用累计新开工面积乘以某个系数，再减去累计发卖面积，而系数一般常用0.9 。
这种做法固然对库存的绝对规模有必然的影响，但不会改变库存转变趋向，无碍大局，乘或不乘均可，本文选择不乘系数 。
与前两种统计口径比拟，该指标的优势在于：第一，周全，对库存的反映更为切当；第二，数据可得性较强，各省和全国的总量数据均有披露，可做横标的目的比力 。
劣势在于，数据最早只能追溯至1999年或2000年，在此之前的新开工累计面积和累计发卖规模无法统计 。 换言之，我们无法得知1999年或2000年之前的存量库存规模，可能会影响指标的切确性 。
接下来，我们操纵该指标所得成果，对全国和各省份的商品房库存做简单的解析，图形如下6、7、8、9、10所示 。
第一，提前申明，商品房本家儿要分为室第、贸易营业用房和写字楼三大块，后两个可统称为贸易地产，数据均来自于万得 。
第二，从全国规模来看，商品房广义库存从1999年起头便持续增加，至今已有62.448亿平方米，去化周期达到了40个月，并没有呈现所谓的去库存阶段，和前两种口径所反映出来的环境不尽不异 。
分项来看，贸易地产库存一向累积是商品房没有去库存阶段的本家儿要推手 。 室第库存因为限购限贷的松动、棚改货泉化安设的大规模推广等身分，在2015-2017年有过短暂的去化 。