若是说2017-2018年是“调控增强+三四线城市棚改放量”，那么2019年可能就是“调控走平或弱化+三四线城市棚改收紧”的反标的目的组合 。
在这样一个矛盾对冲的组合感化下，地产发卖要大幅转好，概率较小 。
三来贸易地产来岁也不存在转好的根本 。 理论上讲，办公楼和贸易营业用房的需求在于企业部分和居平易近部分对消费和办公场合的依靠，若是来岁周期继续标的目的下，企业扩规模和居平易近增添消费的动力不强，贸易地产逆势去化库存的可能性较低 。
加上电商平台的快速普及扩张，线上发卖渠道对线下的替代加强，贸易地产的需求会受到较着的冲击 。
是以，至少在2019年，商品房库存增加的趋向依然会延续 。
为包管现金周转和盈利，房企会起首削减拿地，充实操纵现有土储，加速开工和施工，与发卖的速度与规模匹配，包管自身的库存合理 。
在这种环境下，我们会先看到地盘购买增速削弱，新开工和施工增速加速，房地产投资的支撑力量由地盘购买标的目的建安投资改变 。
再往后，发卖进一步下滑，库存进一步累积时，房企会起头削减新开工，加速存量施工项目标推进，这时建安投资的力量被减弱，房地产投资增速将加速下行 。
当前我们看到了第一步，地盘购买削弱，开工和施工加速 。 若是地产焦点限制不全局放松，来岁上半年可能会呈现第二步 。
中持久来看，位于20-44岁的置业本家儿力生齿比例自2011年起，就已经呈现了较大幅度的下滑 。 现在出生率依然没有较着的起色，十几年几十年后的置业生齿规模可能也难以呈现大幅度的增加 。
住房作为一种可持久利用的耐用品，在房企发卖给居平易近部分后，库存现实并没有消逝，只是发生了转移 。
若是置业生齿增加的速度变慢甚至为负值，居平易近资产欠债表无法再继续承接，那么转移可能受阻，房企的库存可能就会加快累积，届时地产投资增速会继续下台阶 。
【炒房？你要先明白房地产去库存完成了吗？】（注：本文来自联讯麒麟堂 作者|李奇霖）
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