切记！买二手房时房主有贷款，买家垫资解抵押需谨慎！

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李某想买套房子，看中了刘某手里的一套二手房。经过协商，刘某以600万元的价格将该套二手房出售给李某，李某支付了460万作为首付，刘某当月向李某交付了房屋钥匙。但此前该房屋已被两次用于抵押，可在房屋交易中刘某就解除了这房子两处抵押登记中的一处。另一处抵押登记因债务始终无法清偿而未注销，结果抵押权人申请了强制执行，法院随后查封了涉案房屋，最终导致刘某迟迟未能将房屋向王某过户。
二手房交易中， “解抵押”是十分关键的一步。今天小课堂就给大家详细讲讲二手房解抵押。
为什么要先解抵押
在二手房交易中,卖房人出售房屋产权必须要干净，具有银行贷款的房屋无法进行二手住宅买卖交易。所以，卖房人完成解抵押程序，才能顺利出售二手住宅，这是交易环节的关键一步。
解抵押的三种来源
二手住宅交易中，卖房人往往要向他人借钱解抵押。卖房人借钱的途径有三种:
①用买房人给的首付款解抵押;
②向中介机构借款用于解抵押;
③向第三方金融机构借钱解抵押。
为了证明解抵押的资金来源，卖房人可以与借款方办理公证。公证的目的是为了更好地保证资金安全，防止二手房交易出现纠纷。一旦卖房人借款后不用做解抵押，或是解抵押后不还钱，借款方可以依据公证书维护自己的权利。
解抵押方式
解抵押的性质主要取决于抵押的性质，一般分为两种：
1 、个人债权的抵押：
带上本人的证件和债权人手写的收据或证明给债权人的流水账单（金额一定要正确），债务权人的身份证（或者是营业执照的复印件）等材料到交易办注销手续。
2、银行信贷的抵押：
还清贷款，带上银行提供的证明资料，通常有（所贷款银行的营业执照的复印件、法人的复印件、委托人的复印件、其他的权利证明等）以及房产证到交易办理注销的手续。
常见的解抵押流程
１、售房者向贷款银行申请提前还款；
２、到贷款银行进行提前还款，还款前要在还款银行卡中事先存入足额钱款；
３、在还完款次日到贷款银行办理结清手续；
４、银行贷后管理中心出解抵押材料；
（1）房屋的权证；
（2）他项权利证；

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（3）注销的抵押登记申请书。
带着上面的东西和委托人的身份证复印件到房地产的管理抵押窗口，交上这些材料，就会收到一张回执单，两个工作日后委托的人拿回执单和身份证原件领取产权证，即注销了抵押。
５、到担保公司（没有签担保协议的不用去）办理相应手续；
６、到房屋所在不动产登记中心解抵押。
银行解抵押的环节
1、打电话给贷款银行咨询提前还款事项，包括是否需要交违约金，违约金是多少等；
2、去贷款银行申请提前还款；
3、还款（在约定时间之前打款，约定时间不能是还款日的前后三天）；
4、还完款次日到贷款银行办理结清手续，打印利息清单（可以抵个税）；
5、到银行贷后管理中心取解抵押材料；
6、到担保公司（商业贷款不需要去，公积金贷款的当时没签担保协议不用去）；
7、到不动产登记中心解抵押。
8、归档，完成解抵押。
注：不同银行或有不同规定，详情以贷款行规定为准。
办理房产解抵押的注意事项
1、找正规的公司借款：
如果您没有选择使用买家首付款来办理解抵押的话，那就意味着需要从找中介借款解抵押和找担保公司借款解抵押这两种方法中选一个，但不得不提醒您的是，一定要找个正规的公司二手房贷款多长时间放款，否则被乱收费是小，官司缠身，岂不是更麻烦。
2、取得银行同意：
根据《担保法》和《房地产抵押管理规定》，抵押贷款的房地产必须经过抵押权人（就是银行）同意才能转让或者出租。也就是说，你在转让正在抵押中的房产之前，必须先取得银行同意二手房贷款多长时间放款，否则不能买卖，仔细签订合同，必须要了解合同的内容。
3、银行一般要求借款人提前15个工作日提交书面或电话申请
银行接到借款人房贷提前还款申请后要审批。结清之后银行开具结清证明，归还他项权利证。解抵押只需去当地建委办理，人多的时候需要排队。所以银行还贷解抵押周期一般需要一个月左右的时间。
现在很多购房者都是采用贷款买房，因此在二手房交易中必须要进行解除抵押登记的操作。以上就是二手房交易中的房屋解抵押相关知识，希望能够帮助到大家。
二手房交易有风险，每一步都要更细心。今天的小课堂就到这里了，明天给大家继续讲解二手房交易中的那些事儿。
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本文到此结束，希望对大家有所帮助！

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