纯干货丨贷款买房之前，如何准备银行流水？ _生活知道

一、什么叫做有效流水？
二、银行喜欢什么样的流水？
三、做好流水就足够了吗？
四、1v1答疑解惑
流水，其实只是信贷里面很小很小的一个环节，即便如此，在信贷收紧的今天，相比去年，流水已经细化成了包括按揭流水、SFK流水、JYD流水、信用贷流水，每个要求还都不一样。由于时间关系，我们今天不准备全部展开讲，先只聊聊按揭申请流水（下面简称流水），提到的各种规则也不适用于其他流水，请大家知悉。另外如果资质非常好，工资收入能达到月供2倍以上，那么今天的语音课堂也不用听了，今天的分享主要是针对月收入达不到2倍月供甚至无流水的朋友们。
一、什么叫做有效流水？
职业性或者经营性收入，这也是我们在实操中发现大量客户存在误解、会犯的错误。自转、夫妻或者户口本上的人互转（最好也不要是兄弟姐妹，原因我会在第二点里讲）、股票基金理财、借贷相关（银行和私人借贷，帮人收贷款，受托支付，禁忌流水）、存款都不叫有效流水。
不要以为每一条进项都叫做流水虚拟银行账户流程，那是在自我感觉良好，都是左手倒右手，自循环，一个个拆解。举例子，我们去年有个客户说自己资质很好，拿过来一看，女儿收入只够月供，母亲没有有效流水。
二、银行喜欢什么样的流水？
大家都喜欢问“我存现金可不可以”，“我支付宝的认不认”……这些出发点，都是我我我，我们要学会站在对方也就是银行的角度去看，研究银行的喜好，你才能从众多人中脱颖而出，让银行从有限的额度里面，批贷给你。
银行考察借款人稳定的收入来源，要体现一个人或者一个家庭的还贷能力。
记住以下六点：
?1、稳定，稳定才是第一位
工薪族：稳定的、时间/金额/转账方相对固定的、每月都有工资收入的（可能是对公账户发的，也可能是私人转账的）。
做生意的（部分银行已经不接，只做工薪族）：有执照、或者有网店的，并且自己收款的。
最好是银行卡收款，银行毕竟是名门正派的金融机构，不同银行间流水是互认的。
?2、逻辑很重要，呈现出正常的工薪族或者自雇人士
工薪族，一般比较正规的都是代发工资，税前收入减去社保、个税、五险一金等等，最后发到银行卡上的，一定不会是整数，一定有小数点后两位，而且每个月略微有浮动。
而自雇人士呢，刚好相反，做生意一定是每月不固定，有大量的营收款入账和出账的。
不管工薪还是自雇，流水要有正常的消费和支出。
?3、不用解释的解释，才是最好的解释
银行虚拟银行账户流程，不是一个整体的、笼统的概念。不同家银行、同一家银行在不同时期，对于流水、首付款等等要求，也是完全不一样的。
银行不是一个虚拟的称呼，是一个个鲜活的、需要对该笔贷款负责的人，天生就是不相信你、惧怕风险、要挑刺的。

文章插图
不要以一元的思维去考虑问题，觉得我这样行不行，我以为，而要站在对方角度来考虑问题，站在银行信审的角度来考虑问题，就不会犯一些低级的错误了。
银行为什么喜欢工薪代发族，尤其是体制内的，工资都是代发工资，代发工资的作假成本比较高，银行不需要花费额外的精力去查证。
而如果你是自雇人士，那么除了流水，就需要有执照，有实体店或者网店，这些银行都会上工商网、企查查去查相关法人、股东，上网或者实地去看经营场所。
如果是一份兼职收入，银行也需要根据实际情况去核实。而行业那么多，银行其实是不懂的，那就会需要你提供辅助材料，包括且不限于社保、邮件往来、订单往来等等。
举例：北方老家县城的服装个体户老家，给你发将近五万的代发工资。
举例：转款方跟你同姓，并且三个字只差一个字。
如果你们之前有申请过按揭的话，就会知道，今年的按揭跟往年非常不一样，对于资质不太好的客户，银行会来来回回要求补资料、解释。有的客户是解释到无法解释，等于自动把你劝退了，而不是直接拒绝。
支付宝可以算吗？存现金可以算吗？炒币可以算吗？你为什么不能曲线救国一下？这类问题都属于此类需要解释的问题。如果你的流水需要解释，银行可能会更加倾向于审批贷款给一个不需要解释和查证的客户。
?4、流水金额的要求：连续六个月，覆盖所有月供的2倍左右
有的人以为流水能够刚好1:1覆盖住月供就可以了，那你的生活怎么办？很多人原本的工作流水可能不够月供两倍，这个时候就需要有一份“兼职”收入来做补充收入。
有时候?。突Щ崽峁┖芏嗾趴ǖ牧魉?nbsp;，看瞎眼，符合前面1、2、3点要求的流水，可能一份都没有，要么是金额太少，即体现不了稳定的、能覆盖2倍月供的流水；要么都是自转、夫妻互转、存款理财这些无效的流水。
此处划重点——记住，银行一般只会看两份流水，提供多了，浪费对方时间，自己贷款也下不来。一般我们是建议本职工作+兼职两份流水，就可以了。
?5、资金要过夜，结息也很重要
结息是一个客户活期+定期的利息，每季度结算一次。结息高代表客户不缺钱的程度，说明了客户对银行的贡献度。举例：招行归集业务，工资卡已到账，资金吸星大法一到账就转走，按揭不好做。
?6、专卡专用
我们一向倡导各种流水，专卡专用，不同身份、用途的卡，专门用一张，避免有时候一份出错，全军覆没。其中有张中转卡，将来既不会作为按揭流水，也不会作为首付款流水，就是专门用来转一些资金的，做一些流水卡不方便做的资金进出。
举例子：我们有个客户，本身是工薪族，也有执照，但是自己不是法人和股东，是实控，工资、营业收支，首付款，统统都是一张卡，大杂烩，这就非常尴尬和麻烦了。
前几天某个银行经办分享的一个案例，他朋友的按揭流水卡，出现了把别人转过来的工资，用一个整整齐齐的数字，转回去给对方的资金回流记录，因为这个太明显的低级错误，导致没有任何银行可以受理，任何解释都苍白无力，最后只能在网签的前一天毁约，损失了10万定金。
三、流水做好了就能贷下款了？
按照以上指引，你就能顺利按揭了吗？以上全错。流水不是单一的东西，还需要结合贷款人的其他条件综合来看，需要量身定制。这就像一个人发烧，退完烧，是不是就治好病了？答案肯定是否定的，发烧只是症状的表象，引起发烧的可能是细菌感染，可能是病毒感染，也可能只是你离火炉太近了。
我们美宅的每一位客户，开启我们正式服务流程的第一步，都是给纸质版打印征信和流水，中间还会由我们的信贷专员小安、小明同学，来来回回就一些细节做很多沟通和明确，最后才能根据客户的买入预算、贷款金额和征信流水，制定出一份详细版的资信报告，类似于一个客户的信贷体检报告，还有定制化流水指导意见。
这些指导意见，不光光是指流水，可能会涉及到征信报告里面有错误，需要修改。自雇人士可能涉及到公司的执照都需要修改、业务收款方式也要更改、卡要更换，全部都是量身定制指导的，没有哪两个客户是完全一样的指导方案。尤其是之前听信了一些流派，已经把流水做坏了的，可能全部都要丢进垃圾桶，从头再来。根据客户实际情况，一开始就圈定好将来适合进件的按揭行，设定好流水卡和中转卡，其中中转卡是一定要回避可能的贷款行的。根本不是你们想象的泛泛而谈，一个标准教程拿回去，依葫芦画瓢照着做。
流水只是一整套资料中的其中一个因素而已，一副拼图中的一小块而已，千万不要以为“做”出一份流水，就可以解决全部问题，成功拿下按揭贷款。
【纯干货丨贷款买房之前，如何准备银行流水？】本文到此结束，希望对大家有所帮助！

纯干货丨贷款买房之前，如何准备银行流水？

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