这新房转手卖立马涨2万/平？听到这话我实在没法绷住 _生活知道

“这新房转手卖立马涨2万/平。”这话是在门头沟的一个商场里听到的，说这话的是一个穿着皇家蓝西装的大哥，他和一旁倒水发传单的姑娘看着很不一样。在我转身要离开时，这大哥提醒小姑娘赶紧跟上来扫码加好友，这让我品出来他哪儿不一样了，老销售和新手菜鸟的区别太明显。
（门头沟的新地块大概位置）
这大哥其实跟我说了很多，什么冬奥带来的利好、一大堆高新企业入驻、南边有八中的校区而非分校、北边离地铁就500米云云，但我印象最深的还是这句“转手就能涨2万，一套60来平的小两居就能挣120万，到时候你换房首付都出来了！”
【这新房转手卖立马涨2万/平？听到这话我实在没法绷住】他说他也有理由的，“项目北边即将土拍的新地块指导价在那了（指导价不都是6万1吗？?。┪靼?万首付小户型，再往里走就是7万多的石景山，到时候这儿的房子转手卖不得7万？那现在这卖5万多的，到时候不就是直接跳涨2万？”
（看房还是得清醒点）
这话实在太简单粗暴了，就像姜太公钓鱼用的那个直钩。虽然我听的时候表面上装着没有波澜，但心里一直在揣测为什么他会用这种方式来跟我聊项目。是产品不够吸引人只能这么说，还是我看着像会咬直钩的鱼？唯一能想到让他有底气的条件，也就是这项目有小户型总价低了。
但是就冲这大哥这两句话，我觉得看项目的时候更得清醒点。倒不是说这项目有啥大问题，但一定得细心甄别哪些是它真正具备的优势，哪些又是它想藏起来的短板。
01
【四道桥这地方还得看地铁】
在我看来，这其实就是一个依托S1线的地铁盘，要是再扯别的什么产业、学校都有点虚。从四道桥到6号线西段起点站金安桥就一站地，以到三环花园桥站为例是8站地，所以距离地铁四道桥站500米这点是它最主要的优势。如果要再加一个，自驾往南再走600米就能进金安路，可以算长安街西延的一部分。
（地块道路实景）
（地块西侧和北侧是有高压线的）
而这儿的短板主要是生活配套，从地铁站走到地块的时候这种感觉特别强烈，围挡上写着“青山绿水门头沟”，头顶上是蓝天白云，但想买瓶水最近的超市在800米开外。
往西再坐两站地铁到上岸站有一个长安天街，溜达过去1.3公里，这算是像样的配套了，带着一家子逛街吃饭来这儿还行，但总不能买根胡萝卜也这么折腾吧。所以生活配套这块目前确实是短板，得看未来的配建情况。
02
【回到产品】
配套是外部条件，回到项目本身还是得看产品。现在了解到10月份这块地的项目会有500多套房，有地库，人车分流，预计开盘会在12月中下旬，首次开盘只开200套。有两居和三居产品，最小的62平两居，还有68平、77平两居，三居是95平左右西安2万首付小户型，除了62平的户型已经确定，另外三个可能会有2-3平的差别。其中62平和68平的小两居只有东北侧临街的一栋楼有，大概70多套。
（红圈中的楼栋即有62平小两居楼栋）
从户型上看， 77平两居和95平三居是主力， 77平两居做了纯南朝向，客厅面宽3米3；95平三居做到了南北通透，不过总价要到500万上下。适合刚需上车的62平和68平两居做成了东西朝向，实话说这两个户型确实和好不太沾边，但优势在总价低，350万左右就可以买到。
（龙湖北辰揽境62平户型图）
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最后，咱们再思考一下怎么看这个项目包括三次土拍的两块地，您从这几个方向考虑：
一、如果是5万多的均价，根据自己和市场的情况考虑这样的价格贵吗？在考虑这个的时候，比较直接可以进行对比的是1站地之隔的石景山，目前新房均价是7万5 。
二、四道桥附近有均价6万多的小区，但都是大户型170、180、200平的，总价基本都在千万上下？现在这个项目有小户型，那就不一样了，一个60多平的小两居总价是350万左右，77平的两居总价应该能在400万以里，这样的价格您再看呢。
三、需要顾虑一个两区交界的问题，这里其实是门头沟和石景山的交界。咱们一直说看两区交界的房子要慎重，因为这种位置的项目能成功的少，数得上来的正面案例就是北苑、天通苑、回龙观这些能够实现职住平衡的板块，那在这儿能实现职住平衡吗？
本文到此结束，希望对大家有所帮助！

这新房转手卖立马涨2万/平？听到这话我实在没法绷住

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