怎么靠“大计划”，“小织补”盘活商业项目？ _生活知道

2019年，商业地产由“增量时代”的赛道，切换为“存量时代” 。大浪淘沙、审时度势，商场的改造和运营管理成为盘活存量资产的关键。
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商业项目改造需从原点开始思考
存量商业改造的目的一定是确保并提高市场占有率，而在改造以前，透过财务报表与kpi设定才能够制订准确的目标。
在做项目改造的决策前，一定要弄清楚改造要花多少费用？改造后能做出什么样的事迹？改造花的钱什么时候能够赚回来？改造的预算究竟要如何投？改造这件事到底值不值得干！清晰得了解这些问题，才能回归原点思考，从而推动接下来的改造步步骤。
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对症下药，存量商业改造的核心议题
存量商业改造的核心议题是先从市场环境分析研究、再到商品体系分析研究，从而推导出动线体系，构筑商业空间。
商品体系的改造概念可以罗列一个生动形象的例子：餐厅推出的菜品更新
1.用更好的食材
2.一样的食材换个做法
3.改换不同的食材组合
【怎么靠“大计划”，“小织补”盘活商业项目？】4.改换不同的菜系
总结存量商业改造的大架构，每一个步骤的改造程度，可以分别是优化、调整、变革后再造，乃至也能够只选择局部施行，其他步骤则保持，但必需由上而下得思考其中环环相扣的因果关系。
计划改造阶段从计划阶段到招商阶段再到商业空间阶段可分为：1.定位优化；2.分类优化；3.组合优化；4.对应概念的优化；5.动线优化；6.空间优化；7.品牌优化；8.厂商优化；9.商品优化
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从业态战略开展存量商业改造
业种可以简单得定义为“商品的种类“，而业态则可以定义为”营运的方式“ 。业种是从单品到业种的各个等级，包含生活之中衣、食、住、行、育、乐相关的各项商品与服务。
而业态从批发到零售，有店铺到无店铺，固定式到流动式等，涵盖了各种各样的销售模式。例如：菜市场、社区超市、大卖场、精品超市、迷你超市等。
随着消费者的需求呈现多样化与个性化，业态的概念也兴起来，如何买和如何卖成了关键。
在目前市场快速变动与饱和竞争的情况下，零售环境下存量商业改造晋升最有效的方式就是在业态经营的框架下进行思考。业态经营谈的不是卖什么，而是谈如何卖，因而，业态经营的概念要从对顾客生活形态的思考开始。
怎么才能成为既有人气，也有卖气，更有益润的实体商业？这就需要咱们玩转商品及要用商品让顾客好逛又好买。
商品自古以来都很常规，拉杆箱与包一块儿放，习以为常，然而细心思索，其实二者并无什么本色的联络。可以假定消费者买箱包是为了旅行郊游，那为何不以旅行郊游为主题，如“绿色新西兰之旅，”开设一个主题购物馆呢？可以把郊游相关的一切商品，摆放在这个区域内，如箱包，登山鞋，防晒霜，墨镜……除了了空间上的变化，还可以有时间上的变化。好逛的购物中心外表平平，然而内里是空间美学，是会讲故事的。
业态经营框架下的存量商业改造晋升的对应策略包含：立地选项、经营范围、商圈战略、计划概念、商品结构、商品开发、商品价格、销售方式、服务机制、物业条件、店铺形象、贩促方式、顾客管理的应对策略，这是一套完全的策略体系。
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存量改造操作流程中的关键胜利因素
存量商业项目改造的过程当中，外部的市场调查和内部的资源清点是做足筹备作业的必备，再进行对现有资源的从新配置，只有不断内省分析，才能找出痛点，深入理解“盘整”所带来的价值，是咱们每一一名商业地产企业及个人当下对未来最佳的筹备。精准痛点，提出对策，有的放矢。
固然存量商业改造的项目案例中也存在很多失败的案例，这些失败常见的问题点有下列这些：定位不许确，计划出现问题，招商不给力，盲目引进大品牌却未必有效益，由于过度迷信形象上的晋升反而致使竞争力降落，花了不少钱装修却仍然没有竞争力，面对需要政府报批却选择畏缩，缺少对改造项目的专案管理能力。
优秀的项目改造案例值得深剖，这些失败的问题点也无比值得咱们研究，找出关键痛点，解决关键问题，不要到最后人力、财力、物力都大张旗鼓得投入了，但关键的问题却没有得到改善。
存量商业改造的胜利因素不是原封不动的，它是一个完全的分析体系。从战略层面来讲，正确的认知了解咱们的问题点在哪里，正确的提出最有效益的解决方案。透过专案管理体系的落实去实现商品美学及空间美学。最后还要具备优良的运营能力，改得再好，也需要长治久安得运营管理。
在市场存量的状况下，购物中心将应对“去库存、优存量、强增量”三大困难，用模式立异力融会产品创造力，大部份商业项目的商业功能将被逐步弱化，而基于强化社会功能的空间活用将被注重和发掘。整合立异、重视调改；多重合作、致力精细化运营晋级才是购物中心突围方向的探索。而对于百货来说，改造晋级、优化运营、立异企划等方式也顺利成章成为存量百货求生之道。
存量商业是中国商业的现状，是热门、是痛点、也是机会。存量商业的转型探索之路从未止息，未来，存量改造也必会增加新的方向。加得商业将持续致力于用专业立异推进行业发展，期待有更精彩的项目转型晋级，为存量行业带来新的欣喜。
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怎么靠“大计划”，“小织补”盘活商业项目？

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