武汉新居二手房博弈，孰强孰弱？-武汉买房 _生活知道

今天主要是来说新居和二手房市场的影响分析。一二手比例的变化。到今年上半年的新居和二手房的成交比例已经升至了一，这个比例是比较不乱的。整个二手房成交量的突起也扭转了武汉市未来楼市的生态。
咱们知道不少区域其实已经进入了存量房的时代，只有少数的增量房是在销售的情况。而且1~5月一、二手的比例的变化，二手房逐步盘踞了主导地位。而且二手对一手的联动的影响相对于来讲是比较凸起的。
典型的几个区域主要是江汉区、江岸区和武昌区。由于江汉和武昌区整个二手房相比新居，比值连续2年是高于二的。这个是什么意思？就是二手房的放盘量是比新居要多两倍的，这些区域内新居是比较少的。江岸区也是常年高于一整个区域的房地产发展是比较成熟。
江岸区也是得益于二七滨江和后湖板块的新居占比较高，所以它的二手和新居的比值是低于江汉区和武昌区的。所以整个大区域是二手房盘踞了一个比较重要主导地位。二手供应对新居成交造成冲击的区域比较显明的是洪山、东湖、高新和汉阳区。
整个区域挂牌的房源里面，房龄10年之内的，且办证满2年和满5年的区域均排在全市区的前列。从这三个区域的二手房和新居的比值可以看到二手房成交显著晋升。对于新居的需求也是造成为了比较大的冲击。
新居占绝对主导区域是经开区。由于经开区这几年的土地处在一个高峰期，新居的供应是相对于比较足量的，所以新居二手房的比值一直处在一个比较高的区域。总体价格也是由新居定价来做引导的。
新居二手房博弈最大的两个区域，主要集中在硚口和青山。近2年武汉新居成交，由于一直是处在下滑的趋势，二手房成交相对于来讲还比较安稳。所以2023年整个二手房月均成交是超过了新居成交。表明了武汉的一二手市场出现了一个比较大的背离。一方面是二手房市场的供应，抢占了新居的需求。
·另外一方面大量的二手房买家并没有将资金投入到真实的新居市场。所以咱们知道有四个因素。
新居降价的大潮之下，不少投资业主销售行动是突增的，所以不少笋盘的出现会抢占新居市场。比如说像早些年受疫情影响比较大的区域，像泛海和菱角湖这类比较核心的区域是无比多的，笋盘出现了都是一些投资客，包含一些私营业主在兜售。
·第二个因素就是满二独一和满五独一的品牌房企的次新居是有一些增添的。而在3~5年前不少品牌房企的新居进入到2023年，都是处在办证满二独一的次新居时代。所以这样一部份的房源也是在二手房市场处于比较优质的房源，也是不少人置业相对于来讲首选的需求。
由于首先它是属于次新居，没有装修，而且又是一个现房。满二独一和满五独一带来的是税费没有那么的高，只用出基本的契税就能够完成过户。所以这个在目前的市场上是对新居冲击比较大的一部份房源，而且整个16年新居成交达到了30多万套。那么到了23年，这些房子基本上都是达到了满五独一的情况。
还有一点主要是房住不炒的，这个政策深刻人心，二手业主不少人置换了以后，基本上是把资金留在了手上去做其它的配置的转变，并无流入到真实的新居市场。而且大家对于房地产税的信念是比较弱的。
再一个主要就是房企暴雷，包含烂尾楼的情况，不少人的思惟都是向二手房在转变。
最后主要是二手房比较大的现房的优势，而且物业服务也是眼见为实，大家可以去做无比详细的市调，来肯定二手房的物业和它的各项指标是不是值得购买，也是最大的因素之一。
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