继承、买卖、赠与，三种房产过户方式要交哪一种税？ _生活知道

将房子过户给子女均将发生一笔支出，不论继承、买卖或者赠与，房屋变更登记都要交税。那么，你的家庭到底合适哪一种方式呢？一块儿来探究竟！
假定：小郑（已成年）无房，父母在大连有一套“满五独一”普通住宅，90平米。让咱们一块儿分析一下继承、买卖、赠与这三种方式触及的税费。
直系亲属间的无偿赠与
个人所得税
房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶等直系亲属，以及赠与对其承当直接抚育或者供养义务者、法定继承人等情况，不对当事双方征收个人所得税。（直系亲属有：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹）
契税
小郑需按4％缴纳契税。
增值税
父母无偿赠与小郑房屋免征增值税。
印花税
父母和小郑均需按0.05％缴纳印花税。
土地增值税
直系亲属间无偿赠与房屋不征收土地增值税。
政策补充
个人所得税：依照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合下列情景的，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承当直接抚育或者供养义务的抚育人或者供养人。
契税：依据《中华人民共和国契税暂行条例》：契税税率为3—5％.契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内依照本地区的实际情况肯定，并报财政部和国家税务总局备案。依据《辽宁省契税暂行施行方法》第三条：契税税率为４％。对个人购买普通住宅的，税率暂减按３％征收。
增值税：依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定：“一、以下项目免征增值税
……
（三十六）触及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。
家庭财产分割，包含以下情景：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承当直接抚育或者供养义务的抚育人或者供养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗言继承人或者受遗赠人依法获得房屋产权。
印花税：依据《印花税暂行条例》房屋赠与应该依照产权转移书据税目缴纳印花税，税率为万分之五。
小郑继承父母的房屋
个人所得税
小郑通过继承的方式获得父母的房产，不征收个人所得税。但继承是不可控的，不可选的，必需权力人死亡才有继承之说。
契税
小郑是继承法规定的法定继承人，所以不征收契税。
增值税
小郑继承父母的房屋免征增值税
政策补充
个人所得税：
依照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合下列情景的，对当事双方不征收个人所得税：
……
（三）房屋产权所有人死亡，依法获得房屋产权的法定继承人、遗言继承人或者受遗赠人。
契税：依据国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》：
对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包含配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。依照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人依据遗言经受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行动，应征收契税。
父母将房屋卖给小郑
个人所得税
出售购买时间超过五年，满足家庭独一住房的住宅，（满五独一），免交个人所得税。
满五：是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
独一：是指同一省、自治区、直辖市规模内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅具有一套住房。
契税
小郑为购买首套住房，90平米下列，契税1％
增值税
销售购买未满两年的住宅，小郑父母需缴纳5％的增值税，销售购买两年以上（含两年）的住宅，免征增值税。
土地增值税、印花税
个人销售住房暂免征收土地增值税
个人销售住房暂免征印花税
政策补充
契税：依据《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）第一条规定，关于契税政策：（一）对个人购买家庭独一住房（家庭成员规模包含购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及下列的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5％的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及下列的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2％的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已具有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
增值税：依据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人住房转让施行差别政策。其中，北京、上海、广州和深圳以外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，依照5％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
个人所得税：《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号），对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格显明低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权依据有关信息核定其转让收入，但必需保证各税种计税价格一致。
对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除了房屋原值、转让住房过程当中缴纳的税金及有关合理费用。
【继承、买卖、赠与，三种房产过户方式要交哪一种税？】纳税人未提供完全、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其履行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局依据纳税人出售住房的所处区域、地舆位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水同等因素，在住房转让收入1％-3％的幅度内肯定。
对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一辈子活用房获得的所得，免征个人所得税。
依据《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（（1994）财税字第20号）规定：“二、以下所得，暂免征收个人所得税
（六）个人转让自用达五年以上、并且是独一的家庭生活用房获得的所得。”
依据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第三条规定，（一）上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
1.个人购房日期的肯定。个人依照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照孰先原则肯定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，依照孰先原则肯定。
2.个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。
（二）“家庭独一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市规模内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅具有一套住房。
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继承、买卖、赠与，三种房产过户方式要交哪一种税？

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