合同效力与物权效力的那些事儿! 物权效力( 五 ) _物权

从理论上观察，法律行为有负担行为和处分行为之分类。在一个完整的买卖法律关系中，买卖合同系负担行为，双方当事人通过买卖合同彼此负担债权债务，即出卖人负有交付标的物并转移所有权的义务，买受人则有依据约定支付价款的义务。应特别予以注意的是，在区分负担行为与处分行为的背景下，买卖合同并不直接导致物权发生变动，所以其生效自然无须以处分人享有处分权为前提。换言之，即使出卖人对其出让的标的物不具有所有权，其法律后果也就是导致该买卖合同无法履行，而不会直接造成真正所有权人的权益受损。这也是《民法典》第215条继续延用《物权法》第15条的规定，坚持物权变动与其原因行为相分离原则的旨意。对此，我国目前的司法实践也基本达成共识。例如，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条明确规定“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第46条第1款规定，“不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。”在《最高人民法院印发〈关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见〉的通知》中，也明确指出应“准确把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力，促进土地使用权的正常流转” 。这些规定可以说和本案也有异曲同工之妙。
【关联规范】
1.《民法典》
第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第四百六十八条非因合同产生的债权债务关系，适用有关该债权债务关系的法律规定；没有规定的，适用本编通则的有关规定，但是根据其性质不能适用的除外。
2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》
第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
3.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第八条土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

合同效力与物权效力的那些事儿! 物权效力( 五 )

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