合同效力与物权效力的那些事儿! 物权效力 _物权

物权效力（合同效力与物权效力的那些事儿!）民法典第二百一十五条【合同效力和物权效力区分】
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【条文理解与适用】
一、本条的缘由
本条直接源自《物权法》（已于2021年1月1日废止，下同）第15条，规定物权变动的效力是否发生不影响债权合同的效力。
二、本条规定的主要内容
本条明确规定了物权变动与物权变动原因的效力应当区分判断，实质上是明确了两层内涵，一是原则上不动产物权登记是物权变动的构成要件，二是该要件并不影响物权变动的原因行为的效力。
本条规定中的“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同”，是指以发生不动产物权变动为目的的基础法律关系，主要是债权合同，属于债权法律关系的范畴，也是引起物权变动的原因。例如，当事人订立房屋买卖合同后，出卖人负有向债权人转移标的物所有权的义务，该房屋买卖合同即为当事人向不动产登记机构申请转让登记的原因，也是引发物权变动法律效果的原因。
三、本条规定特别评注
当事人签订债权合同后，并不是在任何情况下都能够完成不动产物权登记。如“一房二卖”的情形下，或是出卖人不享有对不动产的所有权时，就可能无法办理不动产物权转移登记，实现物权变动的法律效果。然而，不应因物权未发生变动而影响对债权合同效力的判断。当事人订立的旨在设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，属于债权合同的范畴，应受债法的合同法规范，无须与登记捆绑在一起。依合同法法理，除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反合同有效要件，就是有效的合同。因此，即使因客观情势发生变迁，处分不动产但物权变动不可能实现，当事人订立的合同也不因此受影响，即不因物权未变动妨碍债权效力的发生。债权合同有效的情形下，因无法办理不动产物权登记而不能产生物权变动效力的，债权人还可以基于有效合同享有的债权，督促债务人及时履行合同义务，请求债务人依法承担违约责任。适用本条规定，应把握以下三个方面的理念：
1.物权行为和原因行为相区分的原则是“物债二分”下重要的基本原则，将不动产物权变动的原因与结果进行区分，是由债权与物权的性质决定的。依合同产生的债权债务关系是基于当事人意思自治产生的，对当事人双方具有约束力。合同自双方合意达成之日起就产生效力，属于相对权的范畴，无需公示，合同效力独立存在，也不因合同履行出现障碍而影响到对合同效力的判断。相比债权，物权原则上是一种绝对权、支配权，具有排他效力，不仅约束双方当事人，更具有对世效力。为保障交易安全，物权的变动必须依赖法定的物权变动中的公示行为，即标的物的交付（动产）或者登记（不动产）。物权变动原则上只能在交付或者登记后才能生效。

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